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耀·观点|喻应平:新一线城市存量商业走强是偶然还是必然?

作 者:新耀行商业地产 关注:4097 发表时间:2019-05-27 10:41:42

与一线城市不同,新一线城市(包含二线城市)的存量商业曾经被冷落多时。受经济形式的变化及政策的影响,存量商业这个版块重新进入投资者的视野。2019年,的存量商业已出现一波小高潮,那么,新一线城市存量商业走强是偶然还是必然?

商业赶超住宅是大势所趋

许多人认为中国是地产依赖性国家,但其实在美国地产行业的GDP贡献比例一直非常高,一度达到13%以上。如果以行业增加值计算,中国地产行业2017年的GDP贡献为5.4万亿人民币,占比约为6.5%,远低于美国。而中国“地产依赖”的误解来源于地产产业结构。

当前独栋住宅的建设投资只占到美国GDP总值的1.3%,即使是在金融危机前的峰值阶段,美国独栋住宅建设投资的GDP贡献也只有3.4%。同时,商业地产、出租公寓的租售则贡献了GDP的10%以上。在中国,2017年地产行业的总投资额达到11万亿人民币,相当于全年GDP的13.3%。其中,住宅投资相当于GDP总额的9.1%,写字楼和商业物业投资相当于GDP总额的2.7%。



数据表明,成熟经济环境下的商业地产产生的经济效益与GDP贡献值应该远高于住宅。因此可以预见,在未来一段时间里,商业地产市场将有大笔能量等待释放。

商业地产投资顾虑被打消

一直以来,国内给到普通百姓的投资渠道其实并不多,投资方式也较为局限。 

保险、黄金、储蓄等投资理财手段收益较低,而股票、基金、期货、石油等又存在风险过高的问题。相比之下,物业投资就较为稳健,也因此特别受到国内投资者的青睐。同时,与商业地产相比,住宅以“总价低、投资门槛低”等优势又成为地产投资中的首选。

但是,从“房住不炒”的调控基调确立以来,住宅市场投资受到不小冲击。许多投资者也开始重新审视地产投资的方向问题。



房地产蓬勃发展这些年,住宅单价飞涨,总价攀升,投资门槛一再提高。与住宅不同的是,商业地产投资门槛却一直在走低,项目方近些年一直在对商业产品进行优化,虽然单价也有提升,但总价始终保持在原来的水平,甚至有所降低。两者一比较,住宅在门槛的优势上就不再明显了。

当然,还有投资者比较注重资产变现时的成本问题,但这种担忧在现实中也显得有些过分悲观。在固有观念中,商业地产二手交易时需要缴纳的税金较高,综合税率为17.8%左右。但其实二手住宅的税金并不低,无政策减免情况下综合税率为10.6%。如果考虑持有期间的物业所带来的收益,这一差异完全可以被抵消。目前新一线城市住宅租售比通常不超过2%,也就是说价值200万的住宅在不考虑装修成本的前提下,一年的租金可能4万元都不到。同样值200万元的商铺,虽然面积小于住宅,但租金回报率一般都高于5%,每年店铺租金收入为:200万*5%=10万,因此,商铺的租金回报相当于住宅的2.5倍,且不需要付出装修成本。不足三年,这部分租金收益足以抵消变现成本的差额,年限越久,则收益越高。

 

这也使得许多投资者开始重点关注商业地产投资。

下一个风口为何是存量商业?

2018年被称为长租行业的元年。关注长租行业的人可能有这样一个感受,现在行业喊规模口号的人少了,讨论公寓经营细节诸如公寓经营财务、产品标准化、运营效率、人才培养等问题的人多了。喧嚣过后,长租公寓行业开始慢慢步入成熟。


目前看来,这个万亿市场的大蛋糕被分割成了四个版块,有耐心的投资商出钱,设计建造能力强的人开发产品,运营管理能力强的人来做后期运营,资源整合能力强的人做服务。投资者、房企、品牌运营商们在产业链条中的位置日益明显,各类玩家做自己最擅长的事情,这样风险最小,最终也能实现利益最大化。长租公寓产业链已经初见端倪。

而长租公寓是整个商业地产的缩影。

经营性商业地产、写字楼等类型的物业经历前些年的野蛮生长,有了足够体量的库存。与长租公寓一样,这些物业前期并没有被妥善经营,资产价值被严重低估。大多数流转失败后的物业产权都滞留在金融机构手中。这些物业由于开发时间较早,地段、价值并不比新增供应的产品差,但金融机构没有专业的流转团队使其变现,因此价格还处于低位。

目前,已经有部分企业嗅到了商机,积极进入到这个即将开启的风口中来。局面一旦被打开,专业的运营、托管、装修、金融等服务将迅速涌入,存量商业的价值将会有一个质的飞跃。这对投资者来说将是一个不可多得的契机。

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