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“商改住”的公寓能买吗?

作 者:新耀行商业地产关注:686发表时间:2018-08-17 16:05:47来源:www.xinyaohang.cn

不久前,笔者接到一个寻求“江湖救急”的来电,朋友准备投资一套“商改住”的公寓,“由于优惠力度空前,该楼盘仅剩一个认购名额”,而自家老人已经在去中介机构签合同的路上了。虽然项目被销售人员吹得天花乱坠,但越美好的事务就越容易存在风险,朋友还是选择冷静权衡一下再做决定。

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那么,商改住的公寓到底能买吗?

首先,笔者并不主张购买此类房产,在北上等一线城市,商业用地改建公寓、住宅这种操作是被明令禁止的。虽然各个地方政策不尽相同,但是在“房住不炒”的政策基调下,这种房产必定会面临极大的风险。

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同时,这类 公寓的投资价值也值得再三推敲。

公寓属于商业地产,在二次出售时所缴纳的费用不论年限都要比住宅高出许多,相比之下价格并无优势。所以,公寓的投资收益通常以租金为主。显然,选择“商改住”的公寓段一般都差强人意,租金也难以与正常公寓匹敌。朋友询问的户型不含装修的总价约为80万元,同类户型的住宅租金约为2000元/月,未计算装修成本的情况下,该公寓的租金收益预期为3%。商业土地使用年限为40年,比普通住宅的年限足足少了30年。整体计算下来,无论卖与租,“商改住”公寓都无优势可言。

但存在即是合理,这类公寓能销售火爆,主要还是价格的优势。

朋友咨询的项目,楼盘所处的地段位于滨江路与主干道的中间位置,周边已经多个大型开发商的成熟社区,周边高层住宅均价在15000元左右,而这个项目单价不足万元。从户型和配套来看,出售的单元完全是按照住家的标准来设计,三梯八户,主力户型为三房两厅,面积90平米左右,如果真如开发商所承诺的水、电、气三通,那么公寓用于自住是完全可行的,也是极具性价比的一种选择。

最终,朋友放弃了认购。


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