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增速放缓 龙湖的2000亿目标还是没变

关注:243发表时间:2018-08-22 11:06:21

8月21日,龙湖集团董事长吴亚军和CEO邵明晓、CFO赵轶站在业绩会的台上分别伸出双手的拇指与食指,摆出了龙湖新的企业标志。

这是龙湖更换企业标志之后的首场业绩会,根据未经审核中期报告显示,龙湖集团合同销售额同比增长4.8%至971.0亿元。营业额同比增长45.9%至271.2亿元,其中物业投资业务收入同比增长62.8%至18.5亿元。

在前十强房企中,销售额增长幅度如此之慢的情况已经很少出现,对此邵明晓表示,未来龙湖会以接近30%左右的增长速度走,从今年来看,我们的供货够了,销售额达到2000亿没有悬念,下半年会有大量的推盘,现在市场还是非常好的,主要是拿预售证比较难。龙湖的规模能够维持在前十就满意了,不会单边加杠杆扩规模,要保持低融资成本。

今年上半年龙湖的净负债率为54.6%,持有现金421.3 亿元,综合借贷总额为1079.3 亿元,平均借贷成本为年利率4.5%,平均贷款年限5.82 年。无论从债务层面还是融资成本方面,龙湖在行业内都保持在低位。

邵明晓表示:“全年的净负债在50%到60%的水平,半年给出的区间为60%到70%,处于合理水平。”

尽管在规模上龙湖没有大幅度提升,但这并不影响龙湖拥有行业内较高的毛利率,根据邵明晓介绍,龙湖的拿地均价约为5000元/平方米,销售均价在15000元/平方米到16000元/平方米之间,保持3倍关系,毛利率不会低于25%,一般在30%以上。

根据中报显示,龙湖归属于股东的溢利为54.3 亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后,核心溢利同比增长31.4% 至37.3 亿元。毛利同比增长48.2% 至100.7 亿元,毛利率为37.1%。

从区域上看,环渤海片区以305.5亿元贡献了半年最大的销售额,而从年初至今,龙湖新进入7 座城市,覆盖城市达到40座,新增的53幅土地中,可售货值3000亿元,近90% 集中在一二线城市。

与其他房企不同的是,龙湖并不是一家拥有区域公司的房企,而是由集团直接领导城市公司,对此吴亚军在业绩会上表示,我们推行的平台和端,公司不要用夹层,系统可以直接赋能到前线,系统强大了,可能有人觉得权利减小,我们要消灭决策中的黑盒子。

这里的“平台”指龙湖集团成立资源与业务平台,“端”指各地区公司,平台在支持个端口公司的发展,这一变革旨在消减成本、提高管控效率。

不过组织架构的变革也引发了龙湖高管的离职潮,对此,吴亚军表示:“中高管离职很正常,产出人才是公司的使命,有人来挖,我们也挽留,行业是活水没法阻挡,目前公司运转一切正常。”

在决策层面,龙湖实行的是“三圈一透”,此前龙湖人士向界面新闻表示:“集团一个圈,地区一个圈,项目一个圈,三圈一穿透,所有的东西就会形成,但牵头和真正要去想清楚这个项目未来要长什么样,要怎么样经营得好还是靠项目总,他是导演。”

另外,龙湖实行的是双线汇报制,该人士向界面新闻表示:“我们很多职能员工是双线汇报,既要向项目的综合管理汇报,又要向区域或者集团的职能平台汇报,一个管效果、一个管专业。”

除了地产业务外,龙湖的四大主航道业务还包括 商业、冠寓和物业。

根据中报显示,龙湖商场的半年租金收入已近16.8 亿元,下半年北京、常州、成都3 座新天街即将开业。截止到2017年底,龙湖已开业购物中心有26家,筹备中的天街超过20个。龙湖集团副总裁李楠此前表示,“未来三年,龙湖商业开业项目数量及面积将持续提升,到2020年,龙湖商业旗下开业商场总数将超50座,商业租金目标预计达成60亿”。

最近两年,龙湖一直频繁对外释放冠寓的信息,目前,冠寓已经在16 个城市开业,累计超过2 万间,并得到了建行、中行、工行和农行等银行支持,与投资机构CPPIB 和GIC组建专项基金。

而关于近期争议颇多的长租公寓房租上涨的问题,邵明晓表示:“主要是线上中介行业出现了一些争论,我们也在观察,拭目以待。龙湖的目标是出租率达到88%-90%,内部指标是35%的毛利,12%-15%的净利,但现在还在投入期,我们挑选物业的时候比较谨慎,20%是重资产,我们更强调单房间是要赚钱的。”

龙湖集团冠寓总经理张智聪曾向界面新闻表示,如果以高杠杆模式去买资产运营,从今天的利润率来讲对很多开发商来说是不足以支撑的。但同样的资产,龙湖买下来经营可能就是赚钱的,因为综合融资成本相对更低。2017年我们的平均借贷成本是4.5%,这是能够做重资产的前提。我们长期的看法是平衡公司整个现金流盘面,合理布局,态度积极但决策审慎。

龙湖是一家有着鲜明性格的公司,求稳健而略显保守,对品质追求并长于塑造企业文化与价值观,这当中也夹杂着一些插曲,比如上半年被外界诟病的北京长城源著项目质量问题,吴亚军带领的高管也在业绩会上公开检讨。这家没有英雄,不讲究等级的企业正在试验着房企的另一种活法。

本文由重庆商业地产公司整理编辑

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