新耀行

在“最好的时代”如何利用好长租公寓这把“利剑”

关注:490发表时间:2018-08-23 17:47:33

在政策、市场、资本三重利好的影响下,只有实现多方协作,贴合更多层次的需求,新时代孵化下的 长租公寓 才能让我们生逢的“最好时代”愈发向好。



有人说这是一个创业最好的时代,

有人说这是一个经济最好的时代,

有人说这是一个精神和物质生活都极为丰富的好时代……

这个被大家称为的“最好时代”,最近却因为多地房租的暴涨,引发了一些思考与争辩,同时也将房租上涨的“幕后黑手”—— 长租公寓 推至舆论的风口浪尖。

住房的重要性是毋庸置疑的,房价的高不可攀也是有目共睹的,群众购房门槛越筑越高,渐渐改变了年轻人对居住的原本想法——与其被房子牵制,倒不如跳出购房压力的羁绊,追求当下的生活品质。主打品质、舒适、格调的硬件配套以及有情怀的长租公寓深得新兴租户的喜欢。新时代下,利用好 长租公寓 这一“利剑”对中国的住房市场意义重大。

“利剑”一:市场潜力巨大

当前,国内 住房租赁市场 规模为 1.1 万亿,房屋租赁仅占交易市场比重仅 的7% 。租房需求方面,一线城市的首次购房年龄从 2013 年的 30 岁,到 2016 年的 34 岁,越来越多的人会停留在租房市场,预计 2020 年全国会有 1.9 亿租房者。而从家庭租赁数据来看,美国的家庭租房比例达 35% ,日本达 38% ,德国达 65% ,而我国目前仅有10% 左右,上海目前家庭租房居住的比例为 25.6% 。国内租赁市场容量超过万亿元,而长租公寓市场占有率目前仅 2%。

无论是从市场自身的发展还是大量的流动人口的租赁需求,国内的租赁业务都有较大的市场潜力。

“利剑”二:政策的倾斜与鼓励

住建部在贯彻落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,发文要求加快发展住房租赁市场,构建购租并举的住房体系,鼓励租赁市场的良性发展。

地方租赁新政也在密集推进,加快机构化规模化租赁企业发展,赋予落户教育等福利的租售同权都在积极推进。

上海市政府在2017年市府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,提出健全住房租赁制度,加大租赁权益保护力度,鼓励住房租赁居住模式。上海住房“十三五规划”明确将建设 70 万套租赁房,新增代理经租房源 30 万套,租赁住房用地计划从“十二五”的 5.9% 提升到 30.9% ,租赁住房比例从“十二五”的 13% 提升到 41% 。

在土拍市场方面通过定制化土拍门槛设定,支持国企拓展住房租赁业务,尽快增加市场供给、稳定租金,吸引更多的企业投身住房租赁产业。

政策的倾斜与鼓励,是长租公寓得以迅速发展的有力助推器,也为 长租公寓 的发展“保驾护航”。


△:2018上半年地方租赁政策(不完全统计)

“利剑”三:大量资本的融入

今年4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,文件进一步明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件及优先和重点支持领域,完善了住房租赁资产证券化的工作程序,租赁住房资产证券化可有效减轻经营成本高的压力。

中国建行、中信银行等银行纷纷推出租赁住房低利率融资产品,助力租赁市场的可持续发展;

另一方面,大量社会资本也涌入长租公寓市场,具体包括:大型地产开发商。如万科、龙湖、旭辉、保利等,运用自身拿地、设计和建设优势批量开发品牌 长租公寓 。大型中介。如链家自如、我爱我家相寓、 新耀行等,集中式和分散式长租公寓并重。经济型酒店。如汉庭、如家部分门店转型为长租公寓。自拉开了长租公寓爆发式增长的序幕,短短3年有近100亿元资本流向这个领域。

楼市观察评论

在政策、市场、资本三重利好的影响下,长租公寓看似是块人人都可得利的大蛋糕。当然,在长租公寓繁荣发展的背后,也存在着政策模糊、跟风发展、投资回报低等隐患在近期的房租涨潮中一并爆发了。 

2%-5%的商业化长租公寓真实回报率也让人们看清楚了了一个现实:长租公寓最大难题是“不赚钱”,而是单靠租金收入的盈利无法支撑其扩张速度。 

但任何新事物和新市场的产生和发展都伴随着机遇和挑战,长租公寓这种新的租赁模式正在给房屋租赁市场带来新的变数。

所以,从政府角度,租赁市场要和购房市场一样形成监管,政府要对租赁市场的良心发展进行监督和指导,稳定和优化租赁业务和租金的走势。从企业来讲:要对存量地块加强盘活研究,针对土拍租赁地块加强跟踪,探索通过租赁项目发行资产证券化产品的资金渠道,深耕精细化管理,加快培育市场开发能力。

在政策、市场、资本三重利好的影响下,只有实现多方协作,贴合更多层次的需求,新时代孵化下的长租公寓才能让我们生逢的“最好时代”愈发向好。


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