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房地产是怎样成为国民经济支柱的?改革开放40年重大调控总结!

作 者:新耀行商业地产关注:6479发表时间:2018-12-14 16:12:58

2018年是中国改革开放四十周年,这四十年来中国经济飞速发展,房地产市场对此贡献极大,买房是每个家庭都会面临的重大事情,可以说房地产市场占据了中国经济的半壁江山,新耀行总结了这四十年里,国家对房地产市场的重大政策,看看房地产是怎样逐步成长为国民经济支柱的:


1、第一阶段:房地产市场开始萌芽,进入商业化时代

1978年:开启改革开放新时期,为住房商品化提供了萌芽的土壤,这一年,理论界开始研究住房商品化、土地产权。改革开放,全国各地成立了住房统建办公室。

1979年:开始实行商品住宅家全价销售的试点工作。

1982年:《中华人民共和国宪法》明确了土地所有权之都

1980年:正式提出实行住房商品化政策,拉开房地产综合开发的序幕

1981年:中共房屋建设开发公司经国务院批准组建

1983年:深圳特区首推商品房预售概念

1984年:邓小平南下视察深圳和珠海等经济特区,随后中共中央宣布向外国投资者开放14个沿海城市和海南岛。万科在深圳成立。

1986年:《中华人民共和国土地管理法》提出土地所有权与使用权的划分、归属与管理

1987年:中国土地第一拍,深圳首次公开拍卖一宗土地50年的使用权

改革开放为住房商品化提供了适宜的土壤后,中央开始探索住房商品化的改革路径,城镇住房制度改革开始起步。


2、第二阶段:全面开启住房商品化制度的构建

1988年:推进住房制度改革,海南独立建省,大批人下海到海南淘金,成就了第一批地产淘金人

1990年:国家有长有限期土地出让使用权政策实施

1992年:邓小平南巡,同年碧桂园、保利地产在广州成立

中国房地产开始步入商品化和市场化的发展道路。房地产市场中心集中在住房制度本身,土地、金融、财税等制度仍未完善。


3、第三阶段:开启了第一次商品房的市场调控

1993年:开启房地产市场第一次调控,国务院宣布终止房地产公司上市,开始了贵房地产市场大规模的清理整顿;海南房地产泡沫破裂,海口大量地产公司倒闭破产。

1994年:要求全面推行住房公积金制度,华润置地、富力等房企成立。

1995年:实施《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》

1997年:杭州土地储备中心成立,亚洲金融危机爆发,经济增长速度减缓。

整个第三阶段,中央针对海南地产过热问题,开启了第一次商品房的市场调控,一方面严格控制货币发行,稳定金融形势;另一方面继续完善相关制服构建,特别是土地出让制度、房地产开发制度。


4、第四阶段:土地出让市场化,个人住房按揭制度推动房地产市场快速发展

1998年:出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房

按揭贷款制度,让大多数买不起房的年轻人提前实现了安居梦。

2000年:“温州炒房团”兴起

2002年:土地招标、拍卖、挂牌方式出让制度实行。

商品房取代福利房成为我国住房的主要来源。


5、第五阶段:房地产发展迅速,市场过热背景下收紧政策不断加码,国家调控政策持续出台。

2003年:拉开房地产调控序幕,全国地产行业进入冬季,提出房地产成为我国国民经济的支柱产业。

2004年:要求土地一律要公开竞价出让

2006年:税收信贷政策收紧,抑制住房价过快上涨。

2007年:发布《关于加强商业地产信贷管理的通知》,要求二套房首付不低于4城,严格控制开发贷。

为应对房价过快上涨,该时期出台了全国性的收紧政策。然而由于房地产市场发展的空间刚刚打开,各项行业政策利好因素也开始显现,房地产行业规模逐渐扩大。


6、第六阶段:受金融危机影响房地产市场调控政策由紧转松

2008年:金融危机席卷全球,国内楼市下行,救市政策频出。央行连续5次降息,连续4次降准。国务院投资四万亿元救市,拉动了内需促进经济平稳增长,但也出现了部分地区房地产市场过热的现象。

7、第七阶段:调控政策再次转向,强调遏制房价快速上涨,限购成为调控的主要抓手

2009年:政策调控开始收紧

2010年:这一年,央行6次提准,2次加息,截止2010年底,包括北京、深圳、上海、广州等约16个城市率先出台了限购政策。

2011年:52个城市出台了限购政策

该时期,中央一方面收紧了房地产的钱袋子,另一方面限制了非理性需求。调控方式更加精细化,限购开始出现。


8、第八阶段:去库存,合理推动库存去化,房地产市场调控政策放松

2014年:42个城市限购政策有所放宽,其中32个城市官方正式宣布全面取消限购,仅北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市未做调整。

2015:保证“稳增长”和“去库存”,房地产调控放松,四川、甘肃、安徽、山西等省市取消住房限购政策

2016年:因城施策化解房地产库存,提高棚改货币化安置比例

这个阶段,政府对房地产市场的调控开始分类,部分城市库存压力得到了缓解,但后期房价也出现了过快上涨的现象。


9、第九阶段:长效机制,强调“房住不炒”,短期调控从严从紧从稳,长效机制加快推进

2018年:坚决遏制房价上涨,31个地级市及县市出台或升级了限售政策。累计超117个地级以上城市出台超过约421次收紧政策,超50个县市出台超过约70次收紧政策。

该时期,在“房住不炒”的定位下,因城、因区施策不断深化,调控政策更具差别化、精准化、创新性。更加强调综合施策,未来市场的走向将在更大程度上取决于住房、财税等长效机制的落实程度。

这四十年里,房地产从初步萌芽形成到成长为国民经济支柱,中间经历多次的房价暴涨,经历了一代又一代炒房族的兴起,经历了房企的衰败和壮大,一路走到今天著名房企万科宣言“活下去”,是对未来房地产市场冷却的预判?谁也不知道房地产市场将何去何从,只知道目前房价已经远远超出年轻人薪资的负荷能力,年轻夫妻买一套房,往往需要双方父母多年积蓄作为赞助。加之国家的调控政策不断加码,你觉得未来房价还会继续上涨吗?


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