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“317”两周年,北京楼市乍暖还寒

作 者:新耀行商业地产 关注:519 发表时间:2019-03-19 11:52:08

就像立春后北京骤然回升的气温一样,北京楼市的“回暖”让李婷措手不及。

“卖房子的春天又来了。”她站在南五环外一家售楼处门前感叹。这是她当天看的第5个楼盘了,尽管已是日暮时分,但售楼处往来的人群依然络绎不绝,以至于新到场的客户没有足够的销售员接待,李婷被晾在接待处足足10分钟。

陪同李婷前来的中介销售梁东已经累得不想多说一句话。由于众多地产公司为了打通渠道,选择和中介合作进行一二手联动,梁东不仅要接待二手房业务,还有要带看新楼盘的任务。

李婷是他当天接待的第3组客户,晚上还有一组客户在等着他。一天下来,看14、15套房子不在话下:“春节返回北京1个多月了,没有哪个周末能休息。”

这一天是3月17日,距离北京“史上最严”楼市调控“317”政策出台整整2周年。

刚满5年社保的李婷,终于获得了买房的入场券,但人头攒动的市场让她不知道该立刻下手,还是再等等。“当然想市场冷一点能谈谈价,但中介告诉我,‘317’都过去2年了,市场现在又活跃起来。”李婷告诉界面新闻记者,她分不清这是市场的实情,还是中介催逼的策略。

如果看一下近期的北京市场数据便会发现,中介对李婷的建议并非全无来由。过去2年时间,北京曾在一年内密集发布超过30次各类调控措施,创下全国及北京楼市政策发布密度的纪录。即便如此,今年春节假期后仅一周,位于北京西四环的“限竞房”世茂国风长安开盘,633套房源还是吸引了至少1000组客户前来摇号,当天便几乎售完,成为农历新年后北京第一个在行业和买房人中引发震动的楼盘。

再度出现的楼盘“售罄”和成交量上升,也刺中了买卖漩涡中人们的神经。在此之前,“限竞房”的存在颇为“鸡肋”,虽然受到限价严控,价格比周边二手房还要低上一截,但地段偏远、特别是“过户5年后才能出售”的要求,意味着这批普遍在2020年之后才能交付的房子,要压在买房人手中7、8年。

北京地产圈内也普遍认为,2018年、2019年是“限竞房”上市最集中的时间,同类产品竞争激烈,因此产品去化存在很大难度。

但价格优势还是促使买房人入场的决定性因素,如果项目本身还有一些加分项,买房人似乎并不介意为之买单。幸运中了“买房签”的胡长乐就觉得,以每平方米5.2万元上下的价格在西四环买一套简装房,已经颇为划算,加上项目受到“70/90”政策的限制,第一批上市的都是90平方米内的小户型,总价压力并不大,不如先占“坑位”。

世茂国风长安的销售状况,也给周边项目增加了信心。2公里之外的华润橡树澜湾,就计划在3月中下旬首次开盘。这个承载着今年华润置地北京大区销售重任的项目,至今却连售楼处都没有盖好,只好借用合作方另一个项目的售楼处暂作接待。

尽管如此,界面新闻记者看到,在非周末的时段,售楼处里的每一个接待位都被坐满,销售人员则表示,整个项目1200多套房源,按计划1个多月就要“清盘”:“也就是说到4月底,这个项目就要结束。”

但快速的去化量更像是“表面光鲜”,严格的价格限制,以及房企的回款要求,使得在新房市场上,价格并不敢有过大的波动。界面新闻记者观察到,即便在一些较为热门的限竞房楼盘里,销售员依然承诺根据付款时间和方式的不同,还能给予些许的优惠。

在新开8号线底站附近的一家内,已经接连数周放出部分“特价房”,吸引买房人快速下订。

早前兴业地产研报中的数据显示,今年2月北京新房累计成交量同比上升57%,被压抑许久的购买力正出现回归的趋势。

如今市场的状况和“317”之前仍然大相径庭。中原地产数据显示,2017年3月18日—2019年3月17日期间(下简称“317”后两年),北京新房成交量为50893套,而2015年3月18日—2017年3月17日期间(下简称“317”前2年),这一数据则为98399套,降幅约为48.28%。

二手房方面,“317”后2年成交量为27.52万套,“317”前2年的签约量则是48万套,降幅超过42.67%。可以说,过去2年,不论在新房还是二手房市场,购买量都接近腰斩。

在敏感的价格方面,新房和二手房市场的表现,却呈现出较大差异。中原地产数据显示,“317”前2年,北京商品房成交均价为34635元/平方米,“317”后2年,商品房均价已达到49828元/平方米。

界面新闻翻看国家统计局过去2年的统计数据显示,过去24个月,北京新建商品房价格环比出现6次下跌,其余18次为不涨不跌或小幅上涨。今年以来的数据显示,1月北京新建商品房环比上涨0.6%,2月降幅0.2%。同比方面,1月小涨2.8%,2月涨幅则为2.9%。

相比之下,二手房在价格上受到的冲击则更加明显。贝壳研究院的数据显示,“317”颁布之后,北京二手房就连续9个月出现下跌,累计跌幅13.5%。从统计走势图来看,去年年初和和年底两轮的降幅尤为明显,但在去年4-8月和今年年初则呈现触底反弹和止跌迹象。

一位二手房中介负责人认为,现阶段二手房的回暖,更像是某种形式的找补:“去年10月份的市场,可能10套房子5个人看,现在挂1套房子大概2、3个人看,成交速度变快。但价格上只能说,半年前有的房子总价还能砍上10几20万,现在价格是没得谈了。”

贝壳研究院的数据显示,从去年12月至今年2月,北京二手房网签量呈逐步下滑态势,2月成交量仅6057套,为过去24个月间单月成交最低量。在这一基础上,3月市场呈现的是复苏迹象。价格方面,今年2月北京二手房均价为59898元/平方米,2017年2月这数据则是63978元/平方米,降幅在6.38%左右。

进入3月,二手房成交价格攀升至61381元/平方米,但相较于“317”之前的价格,仍然有一段距离。报告认为,季节性因素叠加利率政策松动,是近期市场轻微回升的主要原因。

如果说“317”2周年的这个春天,北京市场有哪些重大的变化,也许就是新房市场已经被“限竞房”所包围。

从2016年11月首宗地块出让以来,到2018年末,“限竞房”地块已经是北京土地出让市场的主流。中原地产数据显示,过去3年北京出让的98宗商品房住宅地块中,“限竞房”地块有94宗,合计规划的商品房建筑面积达到了860万平方米,预计总上市货值在3300亿元。

有意思的是,石景山一家”限竞房”楼盘,则将同期销售的全市28个“限竞房”项目全部标在售楼处的地图上,竞争激烈程度可见一斑。

事实上,这一类型产品的情况或许比看上去还要严峻。统计显示,截止目前北京限竞房只供应了300万平方米左右,年内预计还有590万平方米待上市,转化成数量就是6万多套房源。由于大部分限竞房都受到“70/90”政策的限制,同面积房源在即将上市的产品中普遍存在,90平方米以内套数占比高达68.6%。

这意味着,大部分楼盘面临着在同一区域和其他楼盘直面竞争的情况,各项目的去化并不乐观。中原地产首席分析师张大伟认为,项目开盘去化3-4成已是及格水平,能卖掉一半就算得上优秀。而像世茂这样,由于地段和总价优势能实现开盘即卖完的项目,更属凤毛麟角。

对于大部分购房者而言,对于限竞房最大的担忧还是转让年限的拉长,同时由于首套房和二套房的比例均高达6成和8成,这意味着要把一笔巨额投资压在房子上更长的时间。

这样的限制,却也能真正让房子回归居住属性,投资的空间被极大压缩。贝壳研究院提供的数据显示,到2018年第四季度,北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,除了资金杠杆使用难度加大,均价的下跌和投资者资产价值下降,或许是让投资者望而却步的另一大原因。

“北京限购2周年,土地和限竞房的供应,让整体新房保持相对平稳,虽然地方政府目前拥有更大的政策灵活性和自主权,但这也意味着地方政府对于市场的走势将会承担更大的责任,因此预计2019年北京的住宅市场仍将保持稳定。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示。

回望过去,北京市场一直是全国房地产行业风向标式的存在,它的涨与跌、政策的紧与松、市场的放量和紧缩,不仅仅和这座城市2000多万人相关,也牵动着全国市场的心弦。

过去2年,它以一种前所未有的严苛方式,让市场逐渐回归理性,房价也趋于平稳。正如上述业内所言,相对稳定的市场将是今年的主基调,而这样稳定的市场将以何种方式继续保持,并且能够保持多久,是身处其中的每一个人都在思考的问题。

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